使われていない住宅と公園を、もう一度まちの力に――京都市の先進事例を視察

2026.08.06: Blog

令和8年7月30日、板橋区議会都市建設委員会の行政視察1日目、京都市を訪れました。

今回調査したのは、「非居住住宅利活用促進税」と、地域主体で公園を管理・運営する「Park-UP（パークアップ）事業」です。空き家対策と公園運営という、一見すると別々の政策ですが、説明を聞きながら、どちらにも共通する考え方があると感じました。

それは、使われていない住宅や、十分に活用されていない公園を、地域にとっての負担として扱うだけではなく、もう一度まちの資源として動かしていこうという考え方です。

1 空き家に税をかけることが目的ではない
2 古くなった空き家を一律に課税する制度ではない
3 相続で空き家となった時に、早く働きかける
4 地域が公園を使いこなす「Park-UP事業」
- 4.1 段階を踏んで公園の使い方を変えていく
5 使われていなかった公園に、子どもたちが集まるようになった
6 板橋区で、まず始められること

空き家に税をかけることが目的ではない

京都市が導入を予定している「非居住住宅利活用促進税」は、空き家や別荘、セカンドハウスなど、実際に居住している人がいない住宅の所有者に課税する制度です。条例は既に成立しており、令和12年度、2030年度からの課税開始を予定しています。

京都市では、市内の住宅価格が高騰する一方、30歳代を中心とした若年世代や子育て世代が、周辺の自治体へ転出しています。その一方で、市内には使われていない住宅が残っており、「住宅を求める人はいるのに、既存の住宅が市場に出てこない」という問題が生じています。

この制度の説明を聞く前は、私自身も「空き家に新しい税金をかける制度」という印象を持っていました。しかし、京都市が目指しているのは、税収を増やすことではありません。使われていない住宅の所有者に、売却や賃貸などの利活用を考えてもらい、住宅を市場へ戻していくための政策誘導です。

空き家が活用され、課税対象と税収が減っていくことが、この制度にとっては望ましい姿である。

説明の中で、この考え方が示されたことが印象に残りました。通常、税制度というと税収の確保に目が向きますが、この税については、税収が減ることを政策の成果として捉えています。

古くなった空き家を一律に課税する制度ではない

課税の対象となるのは、京都市内の市街化区域にある非居住住宅です。固定資産税の家屋情報と住民票、住民税の情報を照合し、居住者が確認できない住宅について、所有者への文書照会や現地調査を行います。

ただし、老朽化して売却も賃貸も難しい住宅まで一律に課税するわけではありません。固定資産評価額が一定額を下回る住宅には免税点が設けられています。京都市が主な対象としているのは、ある程度の市場性があり、活用できる可能性があるにもかかわらず、使われていない住宅です。

課税額は、建物の固定資産評価額に応じた「家屋割」と、土地の評価額や床面積に応じた「立地・床面積割」を合計して決まります。中心部の高額なマンションなどについては、比較的重い負担となる場合もあるとのことでした。

板橋区でも、再開発などによって新しいマンションが増える一方、実際には居住せず、投資やセカンドハウスとして所有される住戸が今後増える可能性があります。住宅を建てることだけでなく、その住宅が実際に地域の暮らしやコミュニティにつながっているかという視点も、これからは必要になると感じました。

相続で空き家となった時に、早く働きかける

特に参考になったのは、相続によって空き家となった住宅への対応です。

親が住んでいた住宅を相続しても、相続人がすぐに売却や賃貸を決断できるとは限りません。相続関係の整理、家財の処分、改修費用の検討など、住宅を動かすまでには一定の時間が必要です。

京都市の制度では、相続によって非居住住宅となった場合、最大3年間、税の徴収を猶予します。その期間中に売却や賃貸などの利活用が行われれば、猶予されていた税の納税義務を免除する仕組みです。

空き家が長期間放置されてから対応するのではなく、相続が発生した早い段階で、所有者に住宅の今後を考えてもらう。この考え方は、板橋区の空き家対策にも生かせるのではないかと思います。

一方で、制度を運用するためには、住民票などの情報を使った対象住宅の把握、所有者への照会、現地調査、課税システムの構築など、大きな事務負担が発生します。二拠点生活とセカンドハウスをどう区別するのか、事業所として使っているように見せかける課税逃れをどう防ぐのかなど、今後整理すべき課題も少なくありません。

地域が公園を使いこなす「Park-UP事業」

続いて調査したのが、地域主体による公園の管理・運営を進める「Park-UP事業」です。

京都市には約960か所の公園があり、地域の「公園愛護協力会」が清掃などを担ってきました。しかし、会員の高齢化や担い手不足が進み、組織を維持できない地域も増えています。

また、公園では、事故や苦情を避けるために禁止事項が増え、結果として「あれもできない、これもできない」という使いにくい場所になってしまうことがあります。これは板橋区の公園でも、決して他人事ではありません。

Park-UP事業では、京都市、地域の公園運営委員会、民間企業やNPO、大学などのサポート団体が役割を分担します。公園の安全管理や施設の修繕は引き続き京都市が担い、地域は公園の将来像や利用ルールを考え、民間企業などが人材、資金、ノウハウを提供します。

段階を踏んで公園の使い方を変えていく

この制度は、いきなり公園内に店舗を造るものではありません。地域の状況に応じて、段階的に進める仕組みになっています。

フェーズ1：公園運営委員会を設立し、地域独自の利用ルールをつくる
フェーズ2：民間企業などと連携し、キッチンカーや野外映画会などを行う
フェーズ3：公園内に地域交流施設や収益施設を設置する

例えば、通常は禁止されている菜園づくりも、地域で管理し、収穫物を地域イベントで活用するなどのルールを決めれば実施できます。ボール遊びについても、一律に禁止するのではなく、年齢や時間帯、人数などを地域で話し合い、独自のルールを設けることができます。

行政がすべての公園に同じルールを当てはめるのではなく、地域が責任を持って使い方を考えるという点に、この制度の大きな特徴があります。

使われていなかった公園に、子どもたちが集まるようになった

モデルとなった北垣公園は、面積約1,282平方メートルの小規模な公園です。以前は暗く、近寄りにくい雰囲気があり、利用者も多くありませんでした。

そこで、30代から60代までの地域住民が公園の将来を考えるチームをつくり、地域の意見を聞きながら、どのような公園にしたいかを検討しました。セブン-イレブンが地域交流スペースを併設した店舗を整備し、店舗から得られる収益の一部を、地域の公園運営へ還元する仕組みもつくられました。

施設が開設された現在では、放課後になると多くの小学生が集まり、以前とは大きく雰囲気が変わったそうです。店舗に人が常駐していることも、防犯面での安心感につながっています。

ただし、公園がにぎわえば、それだけで成功というわけではありません。地域交流スペースの開館や日常管理は地域のボランティアが担っており、光熱費、保険料、施設管理なども地域側が負担しています。

地域が主体となることと、地域に負担を押しつけることは違います。持続可能な公園運営にするためには、ボランティアだけに頼らず、有償スタッフを配置できる収支の仕組みや、企業が撤退した場合の対応まで考えておく必要があります。

板橋区で、まず始められること

今回の京都市の二つの取り組みには、共通するものがありました。

空き家については、所有者に課税することが目的ではなく、住宅をもう一度使ってもらうことが目的です。公園についても、地域に管理を任せることが目的ではなく、地域が自分たちの公園として使いこなせるようにすることが目的です。

制度をつくることや施設を整備することがゴールではなく、実際に住宅が使われ、公園に人が集まり、その状態を持続できるかどうかが問われています。

板橋区で直ちに同じ制度を導入できるわけではありませんが、まずは空き家が発生した早い段階で所有者へ働きかけることや、公園ごとに地域の利用ルールを考える社会実験から始めることはできると思います。

高島平には多くの公園があり、町会、商店会、子育て世代、大学、地域で活動する団体など、さまざまな担い手がいます。行政が一律の答えを示すのではなく、地域の中で公園の将来像を話し合い、できるところから試していく。その際に、行政が安全管理や施設整備の責任を持ち、地域や民間企業を支える仕組みが必要です。

今回の視察で学んだことを、単なる先進事例の紹介で終わらせず、板橋区の空き家対策や公園の使い方を考える材料として、今後の委員会活動や政策提案につなげていきます。

活動報告

使われていない住宅と公園を、もう一度まちの力に――京都市の先進事例を視察